談我國房地產業的
過去、現在和未來
胡葆森
我國房地產業起步于上世紀九十年代初，至今已有25年的歷史了。由于其規模宏大，關聯產業多，且是城市化的主要載體，又直接影響著民計民生，一直以來都是全社會關注的熱點。特別是當市場出現波動或風向不定的今天，“中國房地產會不會崩盤”、“中國經濟是否會被房地產拖垮”、“房價會不會下降”、“有多少開發商會在這次嚴冬中死掉”等一連串問題接踵而至，多種推測和議論也莫衷一是，更加重了消費者及從業人士對行業未來的擔憂。作為業內人士，我幾乎目睹和參與了這一行業發展的全過程，對其發展的大脈絡有些觀察和思考，現予階段性總結并呈上，以期與大家分享。
一、行業的基本屬性和特征
1.后發產業屬性。房地產業屬后發產業，是工業、農業、商業發展到一定程度后，伴隨著城市化的加速而興起的新興產業。作為城市化的主要載體，其自身的發展又拉動并促進了其他相關產業的發展。在城市化進入中期階段后，房地產業及其相關產業升級為主導產業和支柱產業，直接影響著國家宏觀經濟的發展狀況。
2.功能屬性。房地產行業說到底是為了改善國民的居住水平，實現執政者“居者有其屋”的施政綱領，創造和諧社會的基本條件。無論哪個國家的政府，從未忽視過國民住房問題。發達國家早在工業革命中期即開始著手研究城市居民的住房問題，恩格斯也早在19世紀就寫過《關于住房問題》的專著。改革開放三十多年來，新建各種住宅近200億平方米，使得人們的物質生活得以極大地改善。其中超過100億平方米的商品房住宅，有效地提升了超過1億個家庭的住房水平，是中國房地產業最大的發展成果。
3.資本屬性。房地產行業是典型的資本密集型產業,無論是投資還是消費，這一屬性都表現得極為充分。一直以來，無論是在起步時期的千億規模階段，十年前的萬億規模階段，還是如今的近十萬億規模階段，房地產業和建筑業每年的投資都占到我國國民經濟投資總額的20%左右；居民的住房消費支出也已超過城鎮居民消費總額的30%以上。于銀行業而言，開發貸款及住房按揭貸款占其貸款總額的比例也已超過20%，我國香港因為住房均價更高，這一比例更高達40%以上。這一金額加上土地占壓的銀行資金規模，在我國超百萬億的貨幣總量中所占的比例，應超過30%或更多。試想，又有哪一個行業可以將房地產行業替代出來，可以承納幾十萬億的貨幣沉淀？
4.行業規模巨大。從行業以上屬性可以看出，無論是在國民經濟所占投資比例還是在居民消費中所占比例，房地產業規模巨大的特征都表現得十分突出，對國家宏觀經濟的影響巨大而直接，其支柱產業地位也十分明顯。2013年，全國商品房銷售總額已突破八萬億，如加上每年投入使用的400余萬套保障房部分，規模更加宏大。
5.行業關聯度高。據不完全統計，房地產業直接或間接拉動著40余個行業的發展。對宏觀經濟的拉動系數亦接近2左右。這些年，我國建筑、建材、家具、家電、裝飾、設計等行業的快速發展，無不與房地產業的蓬勃發展密切相關。各級地方政府的財政收入中，土地出讓金和各種相關稅費占比平均高達40%以上。房地產業的這一特征，也是其他行業所不具備的。
二、行業的過去
以1990年廣州第一個大型住宅小區淘金花園開發為標志，我國市場化的房地產業迄今已有25年的歷史了。這25年，大體可以分為以下三個階段。
1.起步階段。1990年至1998年，是我國房地產業的起步階段。這一階段的我國房地產業有兩個關鍵詞：一是“無序”，二是“調控”。由于行業剛剛起步，政府的相關法律法規尚不完善，土地的出讓方式以協議出讓為主，只要有一張合同，即可隨意轉讓，于是便有了海南、惠州、北海等地的“擊鼓傳花”倒賣土地的亂象。那個時候，開發商憑一紙土地協議即可“賣樓花”,土地款未付清賣樓款就能回收，投資回報率甚至可以高達500%以上——從政府、銀行、開發商、媒體到消費者，整個市場主體的行為方式都是無序的。在這一狀態下，銀行大量的資金被拖入土地交易中，投資增幅陡然加大，全國范圍內的投資過熱現象加劇。針對這一狀況，1993年開始主掌中國經濟的朱镕基副總理施以重拳，用“關水龍頭”的方式，責令銀行對企業的期貨、股票、房地產類投資停止貸款，開始了第一輪的宏觀調控。直至1997年8月份中央北戴河會議，重又“將城市居民住宅的開發作為我國國民經濟新的增長點”，年底的中央經濟工作會議明確了這一方針，結束了接近五年的宏觀調控。
2.提速階段。1998年至2003年，是我國房地產業的提速階段。這一階段也有兩個關鍵詞，一是“停止福利分房”，二是“按揭貸款”。1998年，中央決定在全國范圍內停止福利分房，同時人民銀行總行要求四大國有銀行當年向城市居民購買住房提供不少于1500億的按揭貸款支持。這兩項舉措使得房地產業的發展猛然提速，1998年商品房銷售面積較1997年實現大幅度增長，首次突破1億平方米大關。之后，我國房地產業持續保持著快速的發展勢頭。
3.調控階段。2004年至2013年，是我國房地產業的調控政策頻出階段。這一階段的關鍵詞是“政策多，時效短”，“保障房”?！皣藯l”、“國五條”、“新五條”接連推出，120平米普通商品房實行一年即為“90/70”（90平米占比必須在70%以上）所替代。其中最重要的一項法規是“截至2004年8月31日，所有商品房用地停止以協議方式出讓，必須實行‘招、拍、掛’”，被業界稱為“8·31大限”。這是我國房地產業真正開始走向規范與良性運行的分水嶺！也是行業的資本屬性開始顯露“推手”面目的起點。這一階段另一重要事件是“保障房”言歸正傳。過去的25年中，政府為了解決中低收入人群的住房問題，先后推出了“安居工程”、“經濟適用房”等措施，但礙于各級地方政府財力限制，相關管理辦法不配套、不及時，管理尺度寬嚴不一，致使所建保障性住房未能為需者所有、所用。2007年李克強副總理進京主持保障房政策調整后，堅持“市場的歸市場，保障的歸保障” 兩條腿走路的指導思想，在經過三年時間的準備后，于2011年“十二五”起始之年，正式大規模啟動了“五年建設3600萬套保障房”的宏偉計劃。這一計劃，對市場供應結構的調整，抑制房價過快上漲，促使市場理性回歸和健康發展，真正起到了決定性作用，標志著我國房地產業從此進入成熟穩定的發展時期。
三、行業的現狀
在經歷了超過25年的長期發展之后，我國的房地產業從起步、摸索、動蕩、調整的過程中逐步趨于理性和成熟。這一過程又一次印證了發達國家已經總結出的一條規律——當一個國家的人均GDP達到800~1000美元時，房地產業開始起步；達到3000美元時，行業發展開始加速；達到7000美元左右時，行業進入穩定增長期；達到12000~13000美元時，行業發展進入飽和期。2013年底，我國的人均GDP已經接近7000美元，與發達國家總結出的規律完全契合。行業進入穩定增長期后，發展現狀突出的特征就是“細分”。這種細分表現在以下幾個方面。
1.市場的細分。當市場真正處于理性后，行業的基本屬性開始發揮作用，商品的價值規律開始發揮作用，供求關系決定商品房價格短期內升降的經濟學原理開始被人們所認識，城市開發總量是否脫離總體消費需求決定泡沫存在與否的道理開始為人們所認知。那些簡單武斷地預測中國房地產業何時崩盤的所謂論斷顯得過于嘩眾取寵；一些所謂的專家學者關于“三、四線城市泡沫大于一、二線城市泡沫”的推斷也不免顯得過于草率。簡言之，當市場的“六大主體”（政府、金融機構、開發商、媒體、消費者、專家學者）逐步成熟后，就不應該再像以往一樣以“線”劃線，以點及面，而應該根據不同城市的人口規模、地理位置、經濟總量、供求狀況、資源稟賦、政策導向、城市化水平等，區別判定每一個城市的市場狀況。例如：鄭州、武漢、西安同屬二線省會城市，武漢和西安的人口達到本省人口總數的20%左右，而鄭州因設省會僅有60年歷史，全市人口僅占本省人口總數的8%左右。由于地處全國交通樞紐位置，加之中原經濟區、國家航空港經濟綜合實驗區、高鐵十字樞紐等有利因素，與武漢、西安相比，作為1.０6億人口的河南省省會城市，鄭州城市化的提升空間勢必大于其他兩市。即使在目前的市場環境下，三、四線城市的發展也不均衡，一些四線縣級城市如神木縣等，因在建規模過大，供需嚴重失衡；但在一些城鎮化快速推進的中西部人口大縣，仍不乏“日光盤”（樓盤一天內賣光）案例。因此，我們在判定市場狀況時，還是應回到它的基本面上，按照相關的基本指標對其做出細分和判斷。
2.開發商的細分。在經過了二十多年的發展后，開發商陣營在不斷地進行分化。以企業概念區分，有價值觀驅動型，也有商業利益驅動型；有戰略導向型，也有機會導向型；有上市公司，也有非上市公司；有激進擴張型，也有穩健甚至保守型；有跨國、跨省擴張型，也有區域發展型；有多業態綜合開發型，也有單業態專業開發型。需要特別指出的是，2004年“8·31大限”后，房地產的資本屬性日益顯露，與資本市場完成對接的上市公司加快了在全國一、二線城市的布局步伐，迅即拉開了市場格局調整的大幕。一批具備了良好基礎性條件的區域龍頭企業，受我國內地上市政策限制，加快了選擇境外上市的步伐，以求盡快完成與資本市場的對接。2005年至2013年期間，約50家開發企業先后以借殼或直接IPO方式上市，并主動在大中城市進行戰略布局。絕大多數企業在這一過程中，由于自身條件所限，未能與資本市場完成對接，只能靠自身經營積累、信托和高息拆借資金滾動發展。他們在強大的資本驅動型對手面前，屢屢在激烈的土地競拍過程中敗下陣來，最終只能被迫向下一級市場轉移。這種由大城市逐步向中等城市“梯次轉移”現象在過去的9年中多發生在競爭較為激烈的一、二線城市，近兩年有向三線城市蔓延的趨勢。我曾經在2005年初對這種市場格局的調整趨勢做出過預測，指出調整的周期大約為十年左右，調整的結果有兩個：一是到2015年前后，各大中城市60%以上的市場份額將會被這個城市的前十大開發商占據；二是在“梯次轉移”的背景下，每個大中城市的前十大開發商一半以上是來自外地的。我們從百強企業的陣營中不難發現，他們基本上是在過去的近十年市場格局調整過程中發展壯大的，千億級企業不斷增多，百強企業的門檻已達百億以上。市場的規律再次告訴我們，無論任何行業，在其發展的早期階段，靠機會、運氣、粗放式管理甚至靠膽量，也不乏得手和賺錢的案例；但一旦行業發展進入成熟期后，那些價值取向清晰、戰略方向明確、管理規范透明、機制健全合理、學習創新能力卓越的企業，總能在激烈殘酷的競爭中脫穎而出；反之，那些終極目標模糊、機會導向、管理隨意、無行為底線、短期利益至上的企業，面對日益激烈的市場競爭，將不斷地被邊緣化，甚至改行出局。
3. 產品業態和商業模式的細分。隨著行業的不斷成熟，房地產產品業態日漸豐富多元——住宅（毛坯、精裝、科技、綠色、集成等）、商業（購物中心、商場、獨立店、街鋪等）、倉儲物流和工業廠房、酒店、體育文化和旅游度假物業、酒店式公寓、養老養生物業,等等，門類齊全。相對應的商業模式也在不斷細分——快速周轉、持有經營、產權式委托經營、基金代持、售后返租、以租代售等，模式不斷創新。產品業態與商業模式豐富多元的目的，是為了平衡企業現金流和盈利能力的需要，滿足資本市場對企業“持續盈利、穩定增長”的要求，最終提高企業生存和發展的核心競爭能力。
當前，受我國產業結構的調整、增長方式的轉變、出口增長放緩、銀行利率市場化步伐加快等宏觀因素的影響，國家對房地產業雖未出臺任何新的調控政策，但房地產市場的觀望情緒日漸加重，投資力度陡然減弱，行業間的悲觀情緒正在蔓延。我的看法是，在美、歐、日三大經濟體長期低速甚至負增長的國際大背景下，置身在經濟全球化的環境中，中國長期保持雙位數高速增長缺乏規律性因素支撐，相對高速甚至中速增長也許將成為常態。但是，信息化、工業化、農業現代化和新型城鎮化所產生的巨大動力，使得我國房地產業穩定增長的“基本面”沒有發生根本性改變，行業的基本屬性和特征作為規律性的基礎因素，決定著我國房地產業在未來15~20年仍會保持穩定增長的態勢。對行業成熟期的認識，迫使我們必須認真研究市場格局調整、分化和細分結果的價值；那種挖坑即賣房、是個開發商就能賺錢的“牛市”伴隨著行業粗放式發展階段的結束，也將一去不復返了；相反，在當前所謂“充滿不確定性”的形勢下，相信那些“身康體健”的開發企業，依然可以在年底為投資者呈上完美的業績答卷；那些面對剛需的產品，無論在哪一線城市，照樣可以熱銷?？傊?，如果將過去的25年作為我國房地產業發展的“上半場”，今后的20年，將是它的“下半場”。在今后的日子里，城市的興或衰、房價的升或降、開發商的壯大或消亡、樓盤銷售的熱或冷等，不應再一概而論——一個細分的時代已經到來！這是規律推動的結果。
四、行業的未來
如果簡單地按照前文提及的發達國家總結出來的規律，再過十年，我國人均GDP超過13000美元時，我國的房地產市場將達到供需的飽和點，行業的發展也將從頂峰開始回落?？墒?，作為近十四億人口的大國，我國的城鎮化率去年為53%，如不包括2.5億非戶籍人口，也只有36%，離實現70%的城鎮化目標，還需要大約二十年的時間。因此，我們有理由相信，作為城鎮化推進的主要載體，我國房地產業在未來的15~20年內，仍有持續的增長空間。這一階段，有以下幾方面的問題提請關注。
1. 關于市場結構。1998年前，各種形式的福利分房一直在持續，商品房的供應面積也還不夠大，市場結構的矛盾不算突出。1998年到2011年的十幾年里，由于福利分房制度在全國范圍內的停止，加上人們改善住房需求的能力和愿望集中釋放，同時各級地方政府解決保障房意識和能力的嚴重缺位，商品房占比超過90%，市場結構的矛盾十分突出，需求遠大于供應的局面使得房價持續快速上漲。2011年啟動的“十二五”期間五年建設3600萬套保障房的計劃，將從根本上改變我國住房市場的供應結構，使得保障房在市場上的占比達到25%~30%甚至更多，這將有效地分流大部分“夾心階層”的購房需求，緩解供需矛盾，從根本上抑制房價的過快上漲。
２.關于房價。房價的問題一直以來牽動著幾乎所有國人的目光和神經。按照一般的經濟學原理，商品的價格短期內由供求關系決定，長期主要由其成本因素決定。但在中國，除此之外，政策因素不僅不能忽視，有時還起著主導作用。尤其在過去的十幾年間，由于保障房供應長期缺位，致使商品房供需失衡，房價上漲過快，政府不得已接連出臺政策予以調控，使得房地產業的市場化程度嚴重降低。十八大后，新一屆政府堅持放開市場的手，用好政府的手，有目的地讓市場規律發揮基礎性作用。政策因素減弱后，我們就可以根據每個城市或區域的住房供求狀況、城市化推進節奏、家庭收入改變的情況等因素判定房價短期內的升降；還可以按照土地價格、建材價格、勞動力和管理費水平、資金成本水平等房價構成的成本因素變化趨勢，判斷房價的中期甚至長期的走勢。
３.關于開發商。在房地產業快速發展過程中，開發商的數量曾多達8萬家之眾。隨著市場格局調整步伐的加快，開發商的數量將迅速減少。實際上，即使在數量最多時，絕大多數開發企業基本上屬于項目公司，每年均有新項目開工的企業不足開發商總量的十分之一，它們在項目開發結束后，有的自持了部分物業靠租金維持企業的生存；有的根據市場形勢的變化在尋找新的投資機會，處于“半休眠”狀態。按照目前的行業狀況，再過3~5年，活躍型的、每年有新項目開工的開發商數量將大幅度減少至5000家以下；十年以后，可能減少至3000家以下。在這一過程中，開發商將被迫對自身的生存戰略做出調整，重新對企業的產品定位、商業模式、市場范圍、融資渠道和團隊規模等做出選擇。這一判斷對于投資者、銀行、購房者及其他相關產業在選擇開發商作為合作伙伴或選購其產品時，應有重要的參考價值。
4.關于住宅產業化。住宅產業化是指用工業化生產方式建造住宅，將建筑設計標準化、部品部件生產工廠化、現場施工裝配化、土建裝飾一體化，使住宅產品的制造成為一個完整的產業系統。目前，國家雖先后出臺了一些相關政策（如綠色三星標準等），但我國的住宅產業化水平相對較低，住宅產業化率不及30%，整體仍處于起步和試點階段。發達國家已超過70%，地震多發國家如日本，有些建筑產品已高達90%，一棟建筑可以在幾十個小時內裝配建成。作為從業人士，我們必須認識到：1.住宅產業化將從根本上解決房屋的質量問題，將建筑的誤差從厘米縮小到毫米，最終杜絕“跑、冒、滴、漏”現象；2 .房屋建造周期大為縮短，從而使投資周期相應地縮短，以生產效率的提升促進投資收益率的大幅提升。我們甚至可以說，住宅產業化將會為我國房地產業帶來一場革命。
5. 關于產業與互聯網。隨著互聯網技術的不斷進步，其對傳統行業的影響也在不斷地深入。門戶網站對廣告業的影響，促使房地產業的營銷方式發生改變；電商的出現，對消費業和商業地產產生了不小的沖擊；商品配送方式的改變，整個傳統物流行業也在被迫做出調整；大數據時代的到來，人們的思維方式，幾乎各個行業的商業模式、管理方式等商業生態系統逐步發生著變化。于房地產行業而言，開發商過去已經習慣于從開發和銷售的角度規劃企業的投資和經營行為。今后，如何運用互聯網的思維方式和技術手段，從客戶需求的角度規劃企業的經營行為將成為我們必須面對的課題。尤其當客戶群體數以十萬、百萬計之后，如何從其購房的一次消費后，利用網絡化的社區服務平臺，不斷發現和挖掘其生活中的二次消費和持續消費的需求，從延伸服務中尋找新的利潤增長點，也是開發商正在探尋的經營方向?？傊?，對于房地產業, 互聯網已不單單是一種工具、一項技術，它將作為一個新興產業，與包括房地產業在內的其他傳統產業相融合，通過改進人們的生產方式、經營方式、管理方式、服務方式、生活方式、思維方式、決策方式等，促進新的商業生態系統的形成，建立新的商業文明，共同推進人類社會的不斷進步。
6. 關于房地產金融。隨著我國房地產業快速發展，房地產金融業務也在迅速地成長。從早期相對單一的商業銀行開發貸款、購房按揭貸款到2008年第一只行業基金的設立、信托資金大規模地介入，及至近些年國際資本通過企業股本金的擴大和項目投資渠道等方式大量地流入，我國的房地產金融系統也在逐步健全和完善。與不動產經營相配套的REITS(房地產信托基金)呼之欲出?？梢韵嘈?，在行業不斷細分的趨勢下，按揭貸款證券化、土地銀行、住宅銀行、社區銀行離我們不再遙遠。圍繞客戶資源整合和服務模式創新的金融產品也將層出不窮，一個房地產金融蓬勃發展的新局面已經到來。
五、結束語
相對于工業制造業、資源型產業、農業加工業、傳統商業服務業等傳統產業而言，我國的房地產業是一新興產業，過去二十多年的發展經歷了一個不斷起伏的過程。我寫此文的目的，是想通過對這一過程的回顧和總結，理出其發展軌道大的脈絡，對其發展的規律性和特殊性的觀察和思考予以整理，從而幫助讀者對這一產業有一個概括的了解。必須告訴大家的是，由于本人經濟學理論功底淺薄，掌握的數據既不準確也不系統，加之分析和判斷能力所限，文章的觀點難免片面甚至偏頗；同時，這篇文章對于投資者的投資導向、購房者的消費導向、從業者的職業導向等并無實用性參考價值；于開發商而言，對土地的投資規劃、樓盤的銷售方案與融資方案等，本文并無開出具體的藥方。唯望此文能夠為各位了解我國房地產業的過去、現在和未來提供些許幫助。如蒙獲益，此愿足矣。
二〇一四年六月八日