王天也：著眼當下，鋪墊未來
【王天也，建業地產股份有限公司CEO】
◆ 中國房地產市場從需求角度講，長期看好， 具有巨大增長潛力。但不排除近期會有一些波動，主要看政府的政策面是否有較大變化。2009年，國際經濟在持續回暖，再加上國內的市場也沒有受到太多消極的影響，所以今年上半年全國房地產總體量價齊升，如無大的政策變化，增長的勢頭應該可以持續，并更趨穩定。
我們的中報出來之后，投資人包括市場對我們是有疑問的，為什么建業會出現這樣的狀況，其實我需要說的是，內地市場尤其是河南這樣的內陸城市的市場是有很大的滯后性的，再加上建業一直強調謹慎開發、穩步增長，今年建業開工、竣工、供應量都比較小，所以對我們上半年的整體業績是有影響的。即便如此，我們仍然要從內部管理上多下工夫，這樣一來，以自我提高來更好地應對市場的變化。所以我想提請我們的管理層思考以下問題：今年以來，全國房地產市場同比增長，河南房地產市場同比增長，我們公司的狀況是什么？ 原因何在？
★ 作為建業地產的CEO，我的職責是要把公司和市場拉近，把市場的要求和聲音傳導給管理層，另外還需要做好投資者的關系管理，還有很重要的一方面，就是培養管理層，把自己在管理上的和專業上的經驗教給我們的管理層。在接下來的時間，要客觀地實現我們的既定目標的話，需要全體管理層的工作都圍繞這樣一個中心問題：在確保風險可控的前提下，使公司的業務保持一定的增長。這涉及三個方面的工作：把戰略的實施具體化，落實到管理層的日常工作和運營指標；進一步強化公司內部管理；提高管理層的執行力，特別是工作的能動性。
著眼于當下的同時，我們也需要為明年的市場做好鋪墊，從項目準備、土地儲備上多作打算，比如我們要把開工、開盤、竣工的時間節點早做嚴謹科學的安排，當然已經確立的就要不打折扣地去實現目標；在土地儲備這一塊，我們需要填補一些市場空白。對于市場容量比較大、建業品牌基礎非常好的城市，要加大投入。以上這些都是“量”的努力，那“質”的方面，在應對更成熟的市場時，我們更要提高效率，一定要在規定的時間里開工、開盤、交房，通過一系列科學化的管理來實現我們的經營目標。
■ 在面對資本市場之時，集團高管的執行力需進一步提高，我所說的高管是指集團中心總經理以上干部和項目公司及中心城市公司的總經理。提高執行力，首先是要強調能動性，即主動地思考問題，主動地提出解決方案，主動地解決問題。其次是要強調目標、強調標準、強調落實。應該來說，在機構調整之后，我們的高管還是有動作的，這很讓人欣慰，但在面對不斷快速發展的市場之時，我對高管還是要有更高的期望。
史書山：面對市場的不確定性，加快自身發展
【史書山，建業住宅集團執行副總裁（常務），產品管理中心總經理】
◆今年以來，由于政策利好、資金流通性充裕及通脹預期等多種因素的影響，多數城市房價開始穩步上升，少數城市漲幅較大。但是我們應當清醒地認識到，在目前宏觀經濟仍不明朗的情況下，房地產市場仍面臨較大不確定性。因為本次調整是在政府4萬億投資和大量信貸的刺激下，宏觀經濟初現回暖端倪，企業投資信心有所增強。但是政府主導投資可能進一步帶來產能過剩、民營經濟主體投資仍不踴躍、高額信貸與實體經濟可能脫鉤、大量信貸投放本身難以持續，諸多因素將導致目前的宏觀經濟走勢仍不太明朗，而房地產投資和價格與宏觀經濟走勢密切相關，所以房地產市場仍將面臨較大的不確定性。
★對于外部的市場形勢，企業是難以左右的，我們應該更加關注我們自身的發展，強化我們的內部管理，優化制度和流程，提高效率，利用好目前不確定的市場形勢，把我們的內部管理體系梳理得更加合理，待市場形勢好轉時快速發展。我們現階段的基礎工作是產品體系和服務體系的搭建，目前這兩個體系都取得了階段性成果，下一步需要全集團齊心協力對其進行完善和持續推進。
■ 集團組織架構調整后，在集團內部經營管理上，不斷在進行管理體系的梳理和優化?，F階段最需要做出改進的是執行力！現在仍有個別項目的執行力需要提高，集團今后將重點強調。
陳建業：寬松信貸環境下，擴大土地儲備
【陳建業，建業住宅集團執行副總裁，投資管理中心總經理】
◆在一系列刺激性宏觀經濟政策和房地產市場調控政策的作用下，2008年我國房地產市場積累的剛性需求在2009年上半年集中釋放，中國房地產市場迎來了一波“小陽春”，從全國范圍看，房地產市場出現了逐步向好的趨勢。但從8月份以來全國主要城市的成交情況看，全國主要城市房地產市場呈現出一定的疲軟態勢。因此，要想準確判斷我國房地產市場的后續走勢，我們需抱有理性的觀察姿態。
★對于投資管理中心來說，有三個方面的工作一直在做也將不斷地在這些方面進行深化。第一，認真研究宏觀政策對經濟和房地產行業的影響，為公司決策層提供實時的參考；第二，合理擴大土地儲備規模，優化集團土地資源配置，為集團業績的持續穩定增長提供支持；第三，通過培訓提高員工素養，以期員工的專業素養和職業精神在較短時間內能邁上一個新的臺階。
■ 集團組織架構調整以來，整體運作比較順利，各職能中心及各分支機構之間的配合更協調、更順暢。集團各職能中心職責更明確、決策更快、效率更高；各中心城市公司能夠比較順利地執行和貫徹集團決策，這是從粗放管理逐漸轉化為集約經營的表現。集團更加關注利潤、能效，更注重以經濟效益為中心，當然這只是開始，作為一家負責任的上市公司，集團會持續不斷地探索和提升各方面的專業能力，為客戶提供沒有瑕疵的產品和一流的服務。
孫延?。簭碗s局面下，優化營銷成本
【孫延隆，建業住宅集團執行副總裁】
◆總體而言，目前的房地產形勢較之去年下半年的消費者持幣觀望狀態已經有了很大改觀，去年被壓制的一些消費剛性需求在今年上半年得以釋放，加之消費者的心態相對比較穩定，整體房地產行業的交易量有了穩步的回升。但對于近兩個月來說，由于新一輪地王和天價房的出現，不排除政府再次出臺調控政策以抑制泡沫出現的可能。應該說，市場會呈螺旋式上升的態勢。
★對于建業來說，產品和服務是核心競爭力，在不明朗的經濟前景下，我們更應該利用品牌的優勢，以建業房產的資產升值的安全性來穩固市場的購買信心。與此同時，深化和提升建業房產的附加值，如近期我們以至尊卡為載體的全省網絡化服務體系已經正式開始運營，這就是集團在深化、優化服務方面的具體舉措。但這只是一個開始，其后我們還會有更多的服務類型的產品加入到這個體系中去，從而提高集團品牌的市場競爭力。從具體策略上說，要針對目標客戶做針對性強的有效營銷，避免概念性的泛營銷，使我們的營銷行為發揮其最大的能效，從而更好地促進銷售，完成利潤指標。
■ 自2008年6月6日上市以來，建業就是一個公眾企業了，我們所努力的目的就是要本著對股東、公眾負責的態度，實現他們的利益最大化。所以對我們來言如何優化成本、提高盈利水平就是我們必須面對和解決的問題。具體來說，我們現階段更要關注重點項目的執行，避免因為執行延誤而錯過商機、不能完成組織目標。另外，面對目前這樣一個市場回暖的大好時機，我們應該鼓勵項目把握機會，提前甚至超額完成任務，這樣可能需要我們在現有獎勵機制的基礎上，加大力度，我想這樣更能在目前的市場形勢下激發項目公司的主觀能動性。
胡冰：脆弱經濟環境下，最大化資金能效
【胡冰，建業住宅集團執行副總裁，財務管理中心總經理】
◆中長期來說，總的經濟形勢還是向好的，因為中國這個發展中國家的城市化發展趨勢不可逆轉和阻擋。但是，中國的經濟還是一個脆弱的高速發展體，階段內隨時有變化的可能性，尤其是存在政策變化的可能性。目前的房地產行業一旦面臨國家大力度的宏觀調控一定會下跌，而一旦放松，就會出現反彈。
★對于集團來說，面對目前這樣的特殊經濟環境，在正常的財務管理前提下，適當保守地多儲備資源是非常重要的。應該說在機會和風險并存的不確定市場階段，“過于”保守和激進都是不可取的姿態，于是我們要在保守的基礎上，適當寬松地做財務預算，并且為了發揮資金的最大能效，我們會考慮向市場表現比較好、風險相對比較小的城市適當傾斜資金，多一些土地儲備，以應對市場的變化。
■ 嚴肅集團的產品紀律并提高集團整體的效率是當務之急?！霸谀壳昂幽戏康禺a市場的發展過程中，省域化戰略的執行將會經歷一個利潤率相對較低的階段?！痹谶@種前提下，提高資產的周轉率是非常重要的。也就是說，一旦項目前期確定下來，那我們就要不打折扣地執行，為確定下來的事宜負責，這樣才能在原有的基礎上縮短項目的運作周期，提高集團的整體效率。這就需要我們在產品的序列化和標準化上不斷完善和提高。
李和平：地產是載體，商業是靈魂
【李和平，建業住宅集團副總裁，商業地產經營管理公司總經理】
◆目前的市場逐漸趨于平穩，消費者面對房地產市場時越來越趨于理性，自我保護的意識也更強。應該說，因為土地資源的稀缺性，房價下跌的可能性基本沒有，最近地王頻現就是一個佐證。階段性交易量的波動并不影響整體的市場逐步呈現平穩提升的態勢。
★對于商業地產來說，地產是載體，商業是靈魂，這對集團來說是一個老話題但又是一個新課題。對我們來說，目前所做的工作，除了加大在全省范圍內尋找適合運作城市綜合體的核心地段地塊的力度之外，還有集團以往遺留商業的招商工作。從長遠來看，建立自己的商業經營管理團隊，對自持物業自主經營和管理是重要的任務，它在提升集團整體商業的運營能力，改變原純租金收益盈利模式的基礎上，增加企業的固定收益方面會起到非常重要的作用。
對于我所負責的物業公司的工作，目前我們所做的有以下幾個部分，首先，轉變思想觀念，重拾全員信心；其次，竭力完成胡葆森董事長提出的“調高服務標準，完善服務體系，提升服務水平”的任務，用了一年半的時間，對標準、規范、制度進行了修訂，從物的管理提升到對人的服務，在星級標準的推廣中提高服務水平；最后，鞏固已經取得的工作成果，在確保服務水平穩定的前提下，動員全體員工強化經營意識，提升集團的經濟效益。
■ 今年年初的架構調整之后，集團強化了對計劃、預算、成本的控制，流程更簡化，運營更加機動靈活，集團的整體運營效率有大的提升，在此基礎上，如果能更進一步地完善績效考核機制，相信會大大提高集團的綜合競爭力。
郭小迷：從成本管控入手，走向精細化管理
【郭小迷，建業住宅集團助理總裁，成本管理中心總經理】
◆由于中國的城市化水平較低，房地產行業的整體的發展趨勢肯定是持續向好的，從國內區域經濟的發展格局來看，對河南來說，機遇一定大于威脅。目前，住房、汽車和教育已經取代了“老三大件”（手表、自行車、縫紉機）和“新三大件”（電視、冰箱、洗衣機），成為新新三大件，成為生活的主流消費品，這種剛性需求會成為中國房地產行業持續發展的動力源。
★對于一個組織而言，它得有自己的定位和目標。成本中心的定位是從成本管理入手，通過成本管控標準的細化來推進集團整體精細化管理水平的提升。就具體業務而言，我們有兩個基本的目標，那就是“控得住”和“測得準”。近期我們工作的重點是“實現控得住”，即基于集團既定的制度、流程、權責和目標成本，通過采取對集團以往項目開發過程中諸如變更、簽證等遺留問題的限期清理、對新出現的違規現象加大懲處力度以及定期進行成本檢查等措施，強化制度的執行力，力求在成本管控方面做到令行禁止。近期工作的難點在于“如何實現測得準”。目標成本的剛性與權威依賴于其在前期測算過程中能否做到客觀、準確。對此，有賴于我們在兩個方面的突破：一是基于產品系列化和標準化之上的成本信息數據庫的建設與應用；二是各層級、各業務部門在項目前期決策階段的卓有成效的協同工作。
■ 目前，最需要做的就是對已經運行有半年多的新管控模式進行階段性的總結和反思。我們要把眼界放寬，通過跨行業的學習，來提高集團的項目管理能力、整體運營效率等。
李莉：以集團利益為重心，提高執行力
【李莉，建業住宅集團營銷服務管理中心總經理】
◆經過2009年上半年剛性需求的聚焦釋放，伴隨著下半年宏觀形勢的逐漸轉暖，地產市場似乎應該隨之出現一個相應回暖的局面，但自住型需求對房價的承受能力是有限的，面對房價高漲，部分剛性需求已經開始觀望。目前房地產市場熱銷的局面難以長久維持，在房價大漲的同時，市場風險也在不斷積累，市場波動的可能性在加大。
截止到目前，從國家統計數據上來看，地產銷售依然沒有明顯的上升，只是與2008年相比稍有改觀，目前房地產市場還應該處于恢復和調整的階段。
★首先，統籌各項目年度經營任務，加強對重點、重大項目的跟進及監控，形成工作小組，協調解決問題，確保年度任務的達成。其次，加大“營銷大篷車”的深度及廣度，集中集團營銷優質資源及寶貴經驗，為集團各項目提供策略支持。第三，給予中心城市公司、項目公司關于銷售價格策略的調整建議。第四，為促進集團快速回款，各項工作往前提，計劃于10月下旬開展集團全省聯動，各項目以此為契機，廣邀客戶，快速成交，提高銷售速率，各項工作做好提前量，保障任務完成。最后，密切關注市場動向，研究地產發展趨勢，為日常工作及集團2010年工作決策提供市場支持和策略建議。
■ 首先，重視和推進集團產品的層級及系列化戰略。其次，需加強成本低控戰略，這是集團發展戰略和利潤的保障。第三，在目前市場形勢下，更要加強內功的修煉。需要加強項目團隊的管理意識、制度和標準意識、思想意識和對市場的敏銳度，要以集團利益為重心，在目前的市場情況下加強市場的關注度、及時快速反應，實效的執行力更加重要。第四，強化集團總部與各中心城市公司的職能，加強集團新的管控模式意識，強調集團總部的精細化管理與子公司較強的業務操作速率，把集團總部做精，把子公司做強。
（采訪整理：王鑫瑩。文字內容保持了采訪中口語化的敘述方式。）
