14個關鍵詞，
解讀2016年的地產“小瘋狂”
豐收行業大豐收，天量銷售額——2016年注定是天量年，前11月成交面積13.58億平方米，預計全年突破15億平方米，這將創造中國乃至人類歷史的最高紀錄。要知道昔日頂峰2013年也只是13億平方米。而對應預估2016年銷售額突破11萬億。國家統計局數據顯示，2016年1-11月份，全國商品房銷售面積13.58億平方米，同比增長24.3%；全國商品房銷售額10.25萬億元，同比增長37.5%。
3000億
2016年，已經有三家房企的銷售額突破了3000億元。中國恒大稱，公司2016全年實現合約銷售額3733.7億元，面積4469萬平方米。萬科、碧桂園發布公告顯示，萬科2016年銷售額為3647.7億元，銷售面積為2765.4萬平方米；碧桂園2016年銷售額為3088.4億元，銷售面積為3747萬平方米。
2016年是行業集中度上升最快的一年，前200強房企集中度為54%，其中前100強房企已經占到行業集中度的47%，而2016年行業排名前10強的銷售門檻已經是1000億，行業12強金地集團已經1006億左右，行業前100名的門檻已經是150億。
漲
2016年關鍵詞就一個字“漲”——漲是關鍵詞，房價漲只是一方面。從城市看，2016年房價漲幅最高的城市是廈門，從面積看，銷售面積漲幅最大的是武漢和鄭州，調控出臺后銷售面積和銷售額仍然持續走高的也是武漢和鄭州。依次是合肥、南京；一個奇葩的城市天津，2016年完全可得“咸魚翻生獎”，銷售面積和銷售額同比超過70%。
2016年你要說銷售額漲個50%，70%，那都不稀奇，但放眼所有行業，除了互聯網行業，估計沒有多少企業能普遍有這個行業高位的大漲幅。這個過程中，“千億級明星”的碧桂園，這2年是翻著漲，第一個翻一番是2013年業績從476億躍升到1060億，第二個翻一番是2016年1402億躍升到3090億。百億級明星的旭輝，2015年302億，2016年600多億，又是一個100%增幅。
調控
針對熱點城市房價出現跳漲且漲幅驚人的情況，地方政府樓市調控政策調整步伐明顯加快，自北京“9·30”新政后，各地加速出臺樓市調控新政，部分城市重啟限購限貸，抑制房價泡沫。截至目前，已有二十多個城市重新加入限購限貸行列，不僅包括北京、深圳、上海等一線城市，也包括南京、合肥、無錫、佛山等熱點城市。
整體來看，一線城市調控最為嚴厲，重點在于抑制投機，同時保證剛需住宅的供應；熱點二線城市則跟進限購限貸或政策升級，抑制本地逐漸升溫的房地產投資熱情，同時有效降低杠桿，預防金融風險的發生；而大多數三、四線城市庫存仍處于高位，將繼續落實稅收信貸優惠、貨幣補貼、共有產權、棚改貨幣化等政策、控制土地供應、結合戶籍制度改革鼓勵農民工進城購房以促進庫存去化。
地王
面粉貴過面包、樓面價高于周邊二手房價。這就是2016年土地市場的真實寫照。研究機構數據顯示，截至12月12日，2016年“賣地”收入超過千億元以上的城市達到7個，創下歷史紀錄。這些城市大致也與2016年房價快速上漲的地區重合，它們分別為：南京、蘇州、上海、杭州、天津、合肥和武漢。其中，南京、蘇州、上海的土地出讓收入超過1500億元。將統計范圍擴大，土地出讓收入最高的50大城市2016年以來合計土地出讓金額達到2.33萬億元，同比漲幅達34%。不少城市的土地成交溢價率、樓面價、土地成交額均超過了歷史紀錄。而這主要源于上半年樓市銷售火爆，開發商有較強補貨沖動。
并購
調控當前，樓市正日趨冷靜，而此前灼熱的樓市之“火”正在向著股權市場悄然轉移。2016年，可以說是中國房地產的并購加速年。樓市深度調整將導致更多的中小房企退出房地產行業或被收購，而大型品牌房企會在樓市下半場這個階段繼續“大魚吃小魚”，房地產行業的馬太效應將日益加劇。
行業洗牌一個重要手段就是并購，2016年兩個并購王恒大和融創，可謂像一個嗅覺極其敏銳的狼一樣，虎視眈眈地看著柔弱的、現金流緊張、不想繼續玩地產的小狼或是羊羔，頻頻收購。其二，收購更聚焦于項目級收購，具有優良土地、優良資產的房企收購。其三，2017年、2018年中國樓市是走弱的行情，許多優秀房企已經準備好足夠的現金和籌碼，準備在行情弱的時候收購，收購，收購。原因很簡單，最弱的時候談判更有籌碼，更合適壓低收購價格。
分化
分化是2016年樓市一個非常典型特征。其一，一線牛，二線漲，三四線差，可謂冰火兩重天。中國那么大，分化也是正常。其二，政策更“地方化”了，更接地氣了。從政策來看，以前政策還是一刀切，但今天中國樓市調控迅速下放到核心城市地方政策，“因城施策”更顯著了。其三，房企也開始講究一城一策，不同城市對利潤率要求不一樣，新進入城市舍棄3年利潤求立穩。其四，TOP50房企在市場上越來越強勢，規模邊際效應遠大于大企業規模負效應；同時中小型房企繼續被邊緣化，家底太薄根本沒有參賽資格，嚴重受限于資源獲取能力的束縛，被大企業甩得很遠。其五，哪怕是百強房企，分化也更嚴重了。比如數據顯示，3000億陣營房企（恒大、萬科、碧桂園）與2000億陣營房企（綠地、保利、中海）斷層值達520億。
更輕多元
房企戰略更多元，更輕——其一，2016年已經不是討論轉型不轉型，而是如何轉的問題。其二，地產商向城市運營商、服務商、產業地產商轉型更明顯，碧桂園聯席總裁曾說，如果僅僅是招拍掛一線城市拿地已經非常難了，但產業地產是一條相對靠譜的路子。其三，開發商向服務商、運營商轉型，進入深水期。但明顯的，服務和運營賺的都是小錢、慢錢、體系的錢、細節的錢，租賃收入、服務收入還很少。其四，2016年初大家都在談論從重資產進入輕資產，因為輕資產更安全，更有杠桿，但年底大家認為輕資產的前提是有重資產，更好做輕資產。輕重資產不關鍵，核心還是企業內部的運營體系、運營能力。
杠桿
樓市越來越高的杠桿推動了房價持續、大幅上漲，這是本輪房價周期有別于以往的突出特點。近兩年來，利益驅動著房產開發商、經紀中介、P2P平臺開發了多樣的金融產品，比如“首付貸”“眾籌炒房”“贖樓貸”等提供首付環節的金融服務。2016年上半年房地產銷售市場的火爆行情，正是由于信貸的強勁支持，而過度的加杠桿事實上帶來了越來越大的房地產風險。
從2016年3月，“首付貸”就被監管部門叫停，清理“首付貸”的行動也一直持續到現在，深圳、北京、上海等多地P2P平臺的“首付貸”產品下架。對于本輪房地產調控，不少專家認為實質核心就是降杠桿，以抑制資產泡沫和防范經濟金融風險，特別是防范因此導致的可能對實體經濟造成沖擊。多個城市嚴查“首付貸”，嚴禁用非自有資金繳付土地出讓價款，這些都是降杠桿的措施，體現了本輪房地產調控的特點和關鍵所在。
房地產稅
2016年，國家土地總督察辦公室發出通知，開展推動地方不動產統一登記制度落地實施情況督察。這項制度落地開始搶時間，預示著完善和重構房地產稅的主要障礙將被清除。2016年12月9日，中共中央政治局召開會議，分析研究2017年經濟工作。會議提出，加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制，這意味著房地產稅等長期政策有望加快落地。
近年來，關于房地產稅的改革話題一直備受關注，而房地產稅也被認為是打壓房價的重要手段。房地產稅可起到正面效應，有利于房地產業長期健康可持續地發展。但需要注意的是，房地產稅雖是一個必要選項，但并不能決定全局。不過可以預見的是，房地產稅一旦征收，將成為地方政府可持續的收入來源，地方財政對賣地收入的依賴將明顯減小，而這對于當前火熱的土地市場將起到平抑的作用，對于高企的房價或將有所緩解。
70年續期
11月27日，《中共中央、國務院關于完善產權保護制度依法保護產權的意見》發布。引人注目的是，意見在多處對于公眾關心的土地與房屋財產問題，作了說明和安排。而這也傳遞出一個重要的信號：既然研究續期的法律安排，并強調形成受保護的良好和穩定預期，那么就意味著，對于個人住宅土地使用權到期后政府收回的擔心是不必要的。盡管《意見》沒有出臺具體內容，但指明了要向有利于財產保護的方向進行制度設計，這對于解決這一問題、穩定公民預期，具有重大現實意義。
土地使用權續期問題涉及上億群眾切身利益，在完善相關立法過程中，需嚴格按照法律程序，切實加強公眾參與和專家認證，使民眾能充分參與到這項國家重大改革中來，做到于法有據、百姓認同，后續也應該盡快推進制度的具體化和落實。
長效機制
中共中央政治局2016年11月9日召開會議，分析研究2017年經濟工作時明確提出，2017年要加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制。由于本次會議與每年在年底召開的中央經濟工作會議在時間上十分接近，因此預計這一政策也將是年度中央經濟工作會議的重要內容，并成為2017年房地產調控的一個努力方向。
按照這次中央政治局會議的要求，房地產市場的長效機制要符合兩個標準，一要適合國情，二要符合市場規律。這表明長效機制必須立足于我國的市場現狀，而不能照搬國外的模式。中央提出，希望在房地產市場上建立長效機制，正是看到了行政調控的缺陷，希望讓房地產市場更好地實現市場化。因此，要建立起房地產的長效機制，不能局限在房地產市場打轉，而是需要進行全方位的改革。
住房租賃制度改革
住宅長期投資時代正在向我們一步一步靠近。2016年以來，關于住房租賃制度的改革正在多地推進。據不完全統計，截至11月29日，已有甘肅、海南、河北、遼寧、四川、江西、吉林、上海、北京等地相繼出臺文件或政策，促進住房租賃的規?；?、專業化發展。
住房租賃制度改革正呈現全國蔓延的態勢。政府正從供應和需求兩端，建設租售并舉的市場化住房體系，培育健康有序的住房租賃市場，以淡化市場對購買自有住房的依賴，并引導企業規?；峁┳赓U住房。據官方統計，租賃市場涉及人口在1億以上，年租金已經突破1萬億元，這一巨大市場也將成為房企轉型升級機遇期，未來開發商會從“投資者”向“專業服務者”的角色轉變。
豪宅
豪宅核心是城市能級的勝利——首先，與其談樓市，不如談城市。中國頂級豪宅，差不多被一線城市包攬，二三線是配角。其次，從數據來看，前11月每平方米單價10萬+的豪宅，上海銷售2000套，深圳1200套，北京590套。這也差不多就是全國的量了，因為，其他城市都不是一個量級的。杭州32套，廣州24套，天津6套，廈門6套，濟南、鄭州和重慶都是1套。最后，總價1000萬元以上所謂的“豪宅”,上海銷售11000套，北京6000套，深圳4200套。