第5屆中城聯盟論壇，聽行業大咖對話未來！

中城聯盟第三任輪值主席、建業集團董事長胡葆森

以《大山大河，上下求索》為主題為論壇開場

　　12月2日，由中國城市房地產開發商策略聯盟（中城聯盟）主辦的第5屆中城聯盟論壇在北京舉行。本屆論壇沿用了前四屆論壇主題——“和未來好好談談”，邀請胡葆森、王石、馮侖、寧高寧、田明等行業大咖與300多位地產行業總裁一同穿越行業周期，尋找地產“真變量”，與未來對話。

　　今年是中城聯盟成立20周年，作為中城聯盟創始人和發展全過程的親歷者，老胡首先對中城聯盟20周年表達了祝賀。1999年，面對野蠻生長的房地產行業，他和王石、馮侖、寧高寧達成共識：中國房地產行業需要有一個組織引領行業發展的方向。于是，中城聯盟誕生了。

　　“中國經濟是一片大海，經歷了無數次狂風驟雨，大海依舊在那兒?！崩虾每倳浀闹v話，告訴在場的所有觀眾，中國經濟能夠應對各種困難與挑戰，而中國房地產行業亦是如此。他表示：借著城鎮化的發展機遇，中國房地產行業在過去20年中取得快速發展，也為國家貢獻了200多億平方米的房子，解決了7-8億人口住房的問題。同時，自2013年之后，中國房地產行業對GDP的貢獻一直保持在6%左右。

　　但是，這20年也是中國房地產行業大浪淘沙，不斷洗牌的過程。老胡說：“房地產企業有的從小到大，有的從大到小，有的改行，有的出局了?，F在還有新項目開工的企業已經不足1萬家了，已經有9成的企業被出局，行業洗牌加速”。

　　那么地產企業怎么在當下的市場環境中求得生存？老胡用他從商40年的所思所得為在座的各位開出“藥方”：“天時”只能順，“地利”只能借，只有“人和”可以力求——“你在多長的時間里面在多大的范圍里面收獲了多少的民心，你就獲得了多大的成功”。老胡強調，這些年被淘汰的企業，都可以從初心、專心、匠心、恒心、用心、信心、決心這幾個方面來找到問題。

　　建業集團一直秉承“省域化發展戰略”，27年來深耕河南，如今已經進入123個城市，實現資產規模與銷售額的雙千億，截止11月底納稅60億，全省納稅額僅次于河南煙草，今年新開工了1400萬平方米，在建4000萬平方米，隨著筑友智造的加入，建業如今已經完成了房地產行業全產業鏈的閉合……老胡用這樣一張成績單展現了建業堅守初心，根植中原27年所收獲的成果。

　　對于整個房地產行業，老胡認為今后的10到15年，是一個增量與存量并存的時期，怎么經營好存量市場，大家都在探索，他期待在之后的討論中能有新的觀點和經驗。最后，老胡表示自己在中城聯盟20年中感受到了溫暖，學到了很多東西，他也希望今天的觀眾能有所收獲。

　　大咖分享干貨

　　中城聯盟輪值主席，朗詩集團董事長田明：

　　“我們為什么要做企業社會責任”

　　企業社會責任有且只有三個層次：第一社會責任是為客戶提供好的產品或者服務；第二社會責任是為員工創造收入和個人發展空間；第三社會責任是積極地參與社區的建設；

　　企業家道德追求和企業的倫理追求，以及企業的永續經營并不矛盾、并不沖突，相反它是殊途同歸的。

　　不再單獨地追求股東價值最大化，已經成為全球企業界、經濟界主流的共識。未來，同時追求商業和社會成功的“BCorp公益企業”這種新的企業形態，會成為一種趨勢。

　　商業向善，要由市場經濟來配置資源；把對社會和環境是否友好作為檢驗商業模式的優劣標準；對于公益慈善事業要以商業的方式來運作，才會更有效率。

　　中城聯盟第一任輪值主席，萬科集團創始人王石：

　　“教父？不敢當”

　　今天我想借這個機會從“墻上的照片”里走下來。明年我虛歲70歲，把我稱為中城聯盟年紀最大的創業者比較實際，說“地產的教父”，我不敢當。

　　2019是中國改革開放第二個40年的第一年，是兩個40年中間的一個過渡。過去的第一個40年是摸著石頭過河，是要殺開一條血路，充滿了不確定性。而第二個40年開始的時候，中國已經提出了“一帶一路”，已經是目標非常明確的。

　　可以說，第二個40年，真正的機會、中國在全球真正的地位，才開始顯現。

　　而我們這批第一個40年里成長起來的第一代、第二代企業家，在第二個40年里要如何選擇、如何規劃自己，這才是我們在當前這個過渡期中要做的。

　　中城聯盟第二任輪值主席，御風集團董事長馮侖：

　　“行業發展的邏輯變了，我們要講的故事變了”

　　我們今天如果說行業和市場遇到了困難，不順利、有挫折，那一定是以前一件事沒做對。

　　過去高速成長這段時間，我們“過去靠運氣賺的錢今天憑本事又都賠完了”，為什么會這樣呢？

　　很簡單，市場高速成長的時候，我們會把運氣當能力，我們總覺得是我們超出常人，有特別的稟賦，然后我們賺了錢就不斷地重復這個行為，而忘記了市場環境在改變，規則在改變，結果你把運氣當能力，最后過度使用了這個“能力”。

　　人均GDP大概從一千美金開始，人們有買房的欲望，到一萬美金，新房的數量已經很少了。未來新房市場增量速度會很快地下降。而GDP達到人均一萬美金至六萬美金的階段，我們會步入后開發時代，我們比的東西從開發時代的規模、成本、速度，進入到比拼產品、運營和資產管理的階段。

　　行業發展的邏輯變了，我們要講的故事變了，我們比拼的東西也變了，對地產人的要求也變了。

　　中化集團董事長、黨組書記，中國化工集團董事長、黨委書記寧高寧：

　　“百年未有之變局的四大根本變化”

　　我們現在身處百年未有之大變局，我們所處的國際環境、經濟變革、企業發展邏輯和競爭，以及社會的認知和觀點都在改變。

　　第一個明顯的變化是西方社會的變化。西方國家的社會價值觀，一些之前以為不會變的所謂“普世價值”、所謂“人類命運”的宗教信仰式的、博愛式的東西都在改變和消失。

　　第二個變化是全球經濟一體化、資本和商品跨境的交易和流動越來越困難了。未來，這個趨勢可能會更加明顯。

　　第三個變化是企業層面的變化，過去傳統觀念中企業利益里排在第一位的是股東利益——追求股東利益最大化、投資回報最大化，但現在這種評價體系在變化。

　　第四個變化是科學技術的進步帶來的，發展的進步，在國際間和企業間就演變成一場科技之戰、科技之爭。技術的引進、轉讓、合作正變得非常困難。

　　中城聯盟副主席，旭輝控股董事局主席林中：

　　“增長有三張底牌”

　　回過頭來看，中國這幾十年是房地產行業三百年歷史里最好的時期。未來，行業雖然整體規模已經接近了一個頂峰，但是行業這種大的規模還會持續下去，即使它以五年回落10%的萎縮速度，撐住這個行業規模在10萬億以上，估計還可以維持20年左右。

　　因此，我們應該重點關注的是：未來如何利用好這20年？——一手抓增長積累，一手抓轉型布局。也就是一方面要提高增長質量，高質量經營，另一方面，要尋找第二增長曲線。

　　那如何去做到有質量的增長？

　　可以打三張牌。第一，保持均衡的增長策略，平衡增長率、負債率、利潤率；第二是增長模式的選擇，“是大還是強？”，行業處在不同的時期，要有不同的策略選擇；第三，未來幾年，房地產行業都會處在去杠桿、降負債的階段。因此，我們一定要保持低的財務杠桿，更多依靠自有現金流，依靠公司股本金的增加；其次是適度的合作杠桿；再者是維持高的經營效率，高的經營杠桿；最后就是保持高的投資杠桿，降低地價在售價中的比重，提高貨幣比。

　　中城聯盟第九任輪值主席，世聯行董事長陳勁松：

　　“用什么樣的邏輯看未來？”

　　中國目前城市化率是60%，距離未來達到75%以上，還有10-15年時間，這是行業底氣所在。

　　房地產的發展邏輯，它是有邊界的。這個邊界就是人、錢和基礎結構。

　　人的問題是行業的最主要問題——在7成人口已經是非農的情況下，人口結構迅速變化，城市人口流動不均衡，加上棚改高潮褪去，人口邊界成為全域發展最主要的制約。

　　第二個是“杠桿”問題。雖然和美國相比還有差距，但目前中國居民杠桿使用率已是新興國家中最高的。中國房價未來怎么走，與居民不同階層的杠桿率高度相關。

　　第三個是“產業結構”問題。未來都市圈的發展，將成為中國拉開新一輪增長大幕的核心產業驅動區。在總體增速時代結束之后，結構性轉移會成為行業關注的要點。

　　鏈家董事長左暉：

　　“懂數據才能更懂消費者”

　　過去20年，行業對消費者的研究遠遠不夠，產品容錯率非常高，未來10年，供求關系將發生巨大變化，這個行業的消費者會完成一個從線下到線上的移民，C端（消費者）在價值鏈中的地位將會有很大提升。

　　怎么才能更懂消費者？通過線上、數據更容易懂。

　　用大數據顯示城市內交易價格更迭，從大數據看消費特征，城市居住信息化等等，線上的核心是通過大數據的積累，讓組織知識的迭代速度遠遠超過傳統知識更新。而只有了解了數據流向，我們才能更懂消費者。

　　大漢控股集團董事長傅勝龍：

　　人口雙向流動的時代，區域房企有大機會

　　農村的80后、90后、00后，在他們的觀念內，壓根兒他們不認為我們是農村的孩子，100%的進城，100%的走向長沙以外的地方，與此同時，接近退休年齡的知識分子或者有一定成就的人，又在尋找著兒時的記憶——他們希望既擁有城市的方便，還擁有農村的生態。正是因為這種人口的雙向流動，決定了我們區域地產的價值挖掘出了機會。大漢圍繞這種人口的流動，做了幾件事情。

　　第一件事情，讓農民工的孩子不再是農民工，要成為新時代的工匠。大漢國際工匠院，打通各種資源，讓學生們在獲得學歷證書的時候能夠獲得多個企業培訓方法的技能證書，實現1+X的人生。我們希望從全城開店、到開網店、開校店的模式成為新的大漢模式。

　　第二件事情是做了一個明道公社，滿足臨近退休的一代人往生態地區、往城市周邊延伸的這種需求，實現一種社區養老的新方式。

　　第三個事情做一個社區數字化。未來都是平臺化，我們制造一種數據，希望我們企業同許許多多的企業一樣實現一種數字化的轉型，要么把自己變成一個數字化的平臺企業，要么把自己的資源裝上這個平臺。

　　金地集團董事長凌克：

　　多元化的重要法門——標準化

　　我們看所有的TOP10、TOP20在做一件什么事情？

　　他們在做標準化，標準化的目的是什么？是讓效率更高。

　　怎樣可以做到高周轉？就金地而言，所有的產品我們目前分成了11個產品線，每一個產品線里邊有ABCD四個檔次，把44種產品放到我們在全國的70個城市去落地，然后按照這樣的標準化去生產一萬塊錢一平米的房子到十萬塊錢一平米的房子。

　　區域房企如何與TOP20競爭？

　　在做企業的時候，我們要看到的是時間的價值，所以我們在做投資的時候，一定要去看IRR，不能只看凈利率和毛利率，一個公司的經營一定最后要看ROE、要看（ROC），而不能看凈利潤有多少去比較。

　　區域性的房企已經具有這種能力的時候，我覺得完全是有可能去跟TOP20去競爭的，為什么？因為你們最知道本地的市場，你們可以比他們做得更好、做到全省域的覆蓋。